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| [부동산] 착각하기 쉬운 법원경매 상식 (1) - 이전홈페이지(리치맘) |
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글쓴이 : 관리자
날짜 : 08-01-07 10:31
조회 : 2183
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[부동산] 착각하기 쉬운 법원경매 상식 (1)
법원경매 투자 대중화 여파로 요즘에는 다양한 부류의 사람들이 법원 입찰현장을 찾는다. 내 집 마련을 위해 한 푼이라고 싸게 사기 위해 방문한 갓난아기를 업은 20대 주부에서부터 백발이 성성한 할아버지까지 실로 그 부류는 다양하고 사뭇 진지하다.
2002년 7월부터 바뀐 새로운 민사집행법 시행으로 인해 이제 경매투자는 소시민의 건전한 투자처로 자리매김하고 있다. ‘항고시 보증금 공탁 의무화제도’, ‘기간입찰제 도입’ 등
새 제도는 모두 일반 초보 투자자들을 위해 만든 혁신적인 법이다.
그 동안 경매 진행 과정에서 생긴 문제점을 해결해 주는 선진적인 제도개선인 만큼 경매투자를 위한 공부를 꾸준히 하고 관심을 기울인다면 얼마든지 내 집 마련은 물론 부동산재테크에 성공할 수 있다.
그러나 아직도 경매에 대한 잘 못 알려진 고정관념 때문에 싸게 사고 싶은데 무서워서(?) 또는 꺼림칙하게 생각해서 투자를 포기하는 사람들이 의외로 많다. 특히 적은 돈을 가지고 내 집을 마련하는 실수요자나 여윳돈을 가지고 시골에 있는 자그마한 주택을 사고자 하는 소시민이라면 법원경매를 통한 재테크에 적극 나서면 어떨까?
아직도 경매에 대한 안 좋은 인식을 가지고 있다면 이 글을 읽고 열린 마음으로 바뀌길 바라는 마음이다.
남의 눈물이 밴 부동산이다?
경매에 부쳐진 주택이나 상가는 망한 재산 중에 하나기 때문에 전 주인의 눈물이 밴 부동산이라고 생각하는 사람들이 많다. 그래서 경매로 산 집에는 직접 거주하지 않는다고 알려 졌다. 그러나 남의 불행을 이용해 싸게 사는 것이 아니라 채권자(경매부친 사람)의 채권을 용이하게 하게하고, 채무자는 채무변제를 도와주는 행위이다.
빚이 많아 경매에 부쳐진 주택은 부동산시장에 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 경매에 부쳐진 부동산을 산다는 것은 빚진 사람의 신용회복을 도와주고 경제에 이바지하는 현명한 결정인 셈이다.
가격 하락기에는 경매가 불리하다?
부동산값이 내려가는 때에 나온 부동산은 법원에서 매긴 감정가가 높게 잡혀서 경매를 통하더라도 비싸게 산다고 생각한다. 감정가가 높으니 당연히 실제 낙찰가도 높을 것이라 판단하기 때문이다. 그러나 오히려 가격 하락기에 나온 부동산이 더 싸게 살 수 있는 게 요즘 경매시장이다.
예전과 달리 요즘에는 부동산 시세나 실 거래가가 인터넷과 중개업소에 투명하게 공개되기 때문에 시세보다 저렴할 때만 입찰하는 관행이 있어서이다. 기준가격을 정한 다음 입찰에 참여하는 때문에 굳이 비싼 가격에 낙찰 받을 이유는 전혀 없다.
찌꺼기 부동산이 많다?
대체로 경매에 부쳐진 부동산은 잘 팔리지 않는 하자 물건이 많다고 생각한다. 전 주인이 팔려고 내놓아도 쉽게 팔리지 않아 경매 처분 된 거라고 지레 판단한다. 그러나 사실과 다르다. 언론에서 소개됐듯이 강남의 대표적인 아파트인 ‘타워팰리스’ 부터 도심의 지명도 높은 알짜 빌딩까지 경매로 나온다.
경매로 나온 이유는 채무자가 돈을 빌린 후 빚을 갚지 않아 나온 것이지 찌꺼기여서 나온 게 아니다. 일부 부동산의 입지나 상권이 안 좋아서 나오는 수도 있지만 어느 부동산 매물이나 똑 같다.
초보자는 위험하다?
잘 못 알려진 사례 중에 하나가 ‘위험하다’, ‘겁이 난다’이다. 싸다는 이유 하나만으로 샀다가 나중에 하자가 생기면 입주가 지연되고 고생(소송, 분쟁 등)할 것이란 판단에서다. 그러나 초보자도 경매의 절차와 과정, 서류 보는 간단한 방법을 익히고 입찰현장 견학을 한 다음에는 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
최근에는 각종 재테크 학원과 경매교육 과정을 수강한 초보자들이 경매를 통해 쉽게 재테크 하는 일이 크게 늘었다. 첫 술에 배부를 수 없듯이 어느 정도 학습과 꾸준한 관심만 있다면 경매는 안전한 투자 수단이다.
권리분석은 어렵다?
‘권리분석’이란 부동산이 지니고 있는 권리를 얻는 원인을 파악하는 과정이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획 확인원을 떼보는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 권리분석 과정이 어려운 게 아니다.
전문가만이 할 수 있다고 생각하는 잘 못 알려진 오류에서 어렵다고 생각하는 것이다. 경매시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법적 적용이 필요한 부동산은 피하면 된다.
브로커나 조직(?)이 개입된 매물이 많다?
실무에 종사하다 보면 경매물건에 혹시 무서운(?) 사람들이 개입되어 나중에 낙찰 받았을 때 문제가 되지 않을까 염려하는 사람들이 의의로 많다. 그러나 경매에 부쳐진 부동산일수록 전 주인(채무자)이 자포자기해 새롭게 낙찰 받은 사람에게 쉽게 넘겨주는 부동산이 거의 태반이다. 폭력과 불법이 난무하던 시대와는 딴판이므로 걱정하지 않아도 된다.
간혹 이사비와 입주지연 때문에 채무자와 분쟁이 발생하는 경우는 있어도 경매물건 하나 때문에 브로커가 개입하거나 조직의 목표물이 되는 경우는 단연코 없다.
채무자와 세입자는 길거리에 내몰린다?
TV 시사프로나 연속극에 가끔 경매에 부쳐진 주택의 채무자나 세입자가 한 푼도 못 받고 길거리에 내몰리는 억울한 사연이 소개되곤 한다. 그러나 주택 ? 상가임대차보호법이 있어서 일정 금액의 최우선 변제(최고 1,600만원)를 받는 경우가 더 많다.
채무자(소유자)의 경우 경매로 낙찰된 금액이 빚진 금액보다 많으면 채무자에게 다시 남는 돈은 돌려주는 게 원칙이다. 경매라고 야속하게 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 하는 사례는 특별한 경우가 아니면 거의 없다고 봐도 된다.
▶ 처 분
: 원만한 명도 작업을 통해 부동산을 넘겨받았다면 당초의 목적대로 활용하면 된다. 실수요자라면 이사 오면 되고, 투자용이라면 상황에 맞게 전*월세로 임대처분하면 된다.
수익을 목적으로 낙찰 받았다면 원하는 수익이 나올 때까지 진득하게 기다릴 줄 아는 것도 투자자에게는 반드시 요구되는 덕목이다. 부동산투자는 누가 얼마나 더 오래 버틸 수 있는가에 따라 수익률이 달라지는 경우를 자주 보았기 때문이다. 또 경험한 일이기도 하다.
경매의 특징은 부동산을 넘겨받는 시기를 정확히 예측할 수 없다는 점이다. 즉 명도에서 의외로 시간이 많이 걸리는 경우가 가끔 있어 실수요자의 충분한 시간적 여유를 가지고 명도에 임해야 고생하지 않는다. 경매로 소유권을 취득해서 실수요로 하고자 하는 투자자들 중에 ‘경매물건은 재수없다’라는 생각을 가지고 있는 분들이 가끔 계신다. 부동산과 사람과의 사이에 ‘궁합’이 있냐고 묻는다면 나는 있다고 대답한다. 그러나 궁합이라는 것이 어차피 상대적인 것으로 전주인과는 나쁜 궁합이였는지 몰라도 나와는 찰떡궁합일수도 있다.
출처:네이트닷컴(윤재호) 2005.08.22.
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